Contratti per Comprare Casa

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Contratti Casa

PASSI SUCCESSIVI PER COMPRARE CASA

Abbiamo trovato la casa che fa per noi in funzione del budget a nostra disposizione, del tipo di casa e della zona a questo punto è meglio affidarsi ad un notaio di fiducia che si occupi delle verifiche, ora per conoscenza vediamo i passi successivi da fare:


Proposta Irrevocabile d'Acquisto

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È un impegno all'acquisto di durata definita, ad esempio 15 giorni.
Se il proprietario la sottoscrive, non si può più cambiare idea sul prezzo di acquisto offerto.
È consuetudine, ma non un obbligo, versare un acconto contestualmente alla proposta irrevocabile, oppure una caparra confirmatoria, i cui effetti sono diversi dall'acconto: se rinunciamo all'acquisto, il proprietario ha diritto a trattenere la somma versata come indennizzo; nel caso in cui, invece, fosse il proprietario a cambiare idea, avremmo diritto al doppio della somma versata.
La parte che rispetta i patti, in alternativa, qualora intenda concludere a tutti i costi la compravendita, può rivolgersi alla magistratura per l'esecuzione coattiva del contratto, ovviamente rinunciando all'indennizzo.
L'importo della caparra non è fisso, ma in genere è compreso tra il 10% e il 25% del prezzo complessivo di compravendita.
Un altro tipo di caparra è la cosiddetta caparra penitenziale: si tratta di una somma di denaro prestabilita a indennizzo dell'eventuale recesso.
In pratica, le due parti stabiliscono anticipatamente la possibilità di recedere dal contratto, escludendo pertanto la possibilità di ricorrere in tribunale.
Più frequentemente la caparra viene versata al momento del compromesso.
Il Contratto Preliminare di Compravendita (compromesso)

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È una scrittura privata che è opportuno far autenticare dal notaio e trascrivere presso l'Agenzia del Territorio, per esempio nel caso si tema che una parte possa diventare insolvente, perchè in tal caso il proprio diritto sarà assistito da privilegio superiore a quello ipotecario.

Nel contratto preliminare di vendita occorre specificare i seguenti elementi:
• dati anagrafici delle parti;
• il prezzo concordato;
• le modalità di pagamento, con particolare riguardo alla rateazione;
• la data entro cui le parti si accordano per stipulare il rogito notarile;
• esistenza o meno di vincoli ipotecari;
• l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione da parte del venditore;
• la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore;
• la composizione dell’immobile e dei suoi accessori, e altri dati che gli afferiscono, come proprietŕ comuni, pertinenze ecc.;
• l'importo della caparra in cui viene specificata se a titolo confirmatoria o penitenziale

Ogni modifica o correzione nei formulari contrattuali o contratti prestampati deve essere specificamente approvata per iscritto dalle parti.

La stipula del contratto preliminare o compromesso è il momento in genere in cui si comincia a pagare una quota del prezzo pattuito, intestando esclusivamente al venditore l’assegno, si consiglia vivamente con la clausola “non trasferibile”.


Contratto definitivo (rogito) Chiudi testo
Il rogito costituisce l'atto di vendita vero e proprio, attraverso il quale il notaio di fiducia del compratore verifica la piena conformità dei patti stabiliti nel compromesso.

Il notaio esegue la trascrizione dell'atto presso l'Agenzia del Territorio, inoltre si occupa dell'accertamento del corretto accatastamento dell'immobile, dell'eventuale presenza di ipoteche, o di altri diritti di terzi.

Il notaio ha l'obbligo di eseguire tali verifiche e richiede al venditore tutta la documentazione necessaria per procedere ai controlli: rogito di acquisto o dichiarazione di successione dell'immobile, licenze o concessioni edilizie, certificato di abitabilità, eventuali richieste di condono o concessioni di sanatoria, la documentazione catastale, il regolamento condominiale, le fatture relative all'acquisto dell'immobile e delle spese relative ai lavori sostenuti nell'edificio.

Le spese notarili, sempre a carico dell'acquirente, sono fissate dallo Stato e integrate da delibere dei consigli notarili di appartenenza: normalmente sono proporzionali al valore dell'immobile e aumentano in caso di particolari difficoltà nella redazione dell'atto.

Il notaio provvede anche al pagamento delle tasse di compravendita, a carico dell'acquirente: l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale.


Firmato il rogito, le formalità burocratiche non sono ancora finite, dobbiamo provvedere o controllare che siano eseguite le seguenti operazioni:

•Comunicazione di cessione di fabbricato: è un atto imposto dalle leggi antiterrorismo, per cui il venditore, entro 48 ore dalla cessione dell'immobile, deve trasmettere alla Questura o al commissariato competente un modulo in triplice copia per denunciare l'avvenuta consegna dell'immobile, in genere è il notaio stesso a fornire tali moduli.

•Comunicazione del cambio di proprietà all'amministratore di condominio: e cura del venditore assicurarsi che l'amministratore sia a conoscenza del cambiamento soprattutto per l'invio delle spese condominiali.

•Subentro in tutte le utenze in corso (gas, luce, acqua, telefono): è bene verificare che il vecchio proprietario non abbia bollette o conguagli in sospeso prima di effettuare il subentro, ed è interesse del vecchio proprietario che il subentro sia il più rapido possibile.

•Comunicazione al comune della variazione di proprietà: questo per poter addebitare l'ICI e le spese di raccolta rifiuti al nuovo proprietario.